избор на къща

Съвети при покупка на къща

By Mehandjiev-architects, 05.2016

По-долу ще намерите списък с най-важните аспекти и възможни проблеми при закупуването на съществуваща къща/сграда. Често пъти купувачите не могат да разчитат на обективна помощ от своите консултанти и продавачи, които имат пряк интерес от продажбата, затова помощта на специалисти: архитекти, инженери и адвокати, е много важна.  Ако имате нужда от консултация за състоянието на сградата, както и за възможности за бъдещо преустройство, нашият екип може да ви помогне с детайлен анализ на избраната от Вас сграда.

избор на къща

За аспекти отнасящи се до състоянието на двора и имота като цяло, можете да прочетете тук.

Още за необходимата документация можете да прочетете в статия за удостоверение за търпимост

1. Законови аспекти:

– Регулация:

Самостоятелна ли е къщата или е в режим на съсобственост – какво закупувате с нея: ПИ или УПИ – има ли други тежести, има ли право на строеж в нотариалния акт, трябва ли да имате разрешение от съседи за строителство?

Какво указва устройствената зона, в която е имотът – каква е максималната етажност, плътност, кинт на имота (речник тук). Ако искате да преустроявате къщата, добра проверка на тези параметри е да изискате виза за проектиране от собственика – така ще стане ясно дали има (и други) пречки пред строителството.

Важно: могат ли да бъдат застроени във Ваш ущърб съседните имоти?

– Законност и книжа:

Сградата има ли строителни и проектни книжа (Част Архитектура, Конструкции, Актове от строителството – според годината на строителство, Разрешение за строителство и разрешение за ползване – акт 16), ако няма при собсвеника – има ли такива в общината? Има ли технически паспорт? Всяка сграда, която няма Разрешение за ползване, е незаконна, по смисъла на ЗУТ, независимо дали има или не нотариален акт.

Сградата нанесена ли е в кадастъра, ако има за района такъв, нанесената сграда отговаря ли на действителността като площ и етажност? При въпроси, попитайте геодезист. За да се нанесе, ще са Ви нужни горните документи или удостоверение за търпимост.

2. Технически аспекти:

– Инфраструктура

Има ли изградена канализация, водоснабдяване, електро- и газоснабдяване? Има ли планове (по ОУП и общински план за развитие) за изграждането на такива? Съществуващите мрежи в близост частни ли са или държавни?

Има ли възможност за изграждане на сонда, кладенец (проверете в района каква е дълбочината на водоносните слоеве), ако такава ви е нужна.

Ако няма канализация, изгребната яма законна ли е? Ако няма изградени, има ли възможност за такива или за заустване на пречистени води в дере?

– улица, достъпност

Има ли прилежащ път към имота и с каква настилка. За какви автомобилен е удобен при дъжд, при сняг? Има ли планове за неговото разширяване, при което ще се отнеме от имота?

-съществуващи постройки в терена, отстояния, търпимост:

Какви са изградените постройки в терена и какъв е техният статут? Нанесени ли са в кадастъра и нотариалния акт, имат ли книжа – проектни и строителни (погледнете тук за повече информация). Какво е състоянието им, ще трябва ли се премахват или преустрояват?

– Конструкция

Каква е конструкцията на сградата – има ли съвременна скелетна стоманобетонова конструкция, или е само с плочи и тухлени стени, или дървена паянтова? Има ли следи от конструктивни увреди – пукнатини, следи от продължителни течове от вода? Какво е състоянието на покрива? Консултирайте се със строителен инженер при възникнали въпроси.

-Отопление

Има ли добра топлоизолация сградата? Колко би Ви струвало обективно отоплението? Има ли следи от влага и мухъл? Какво е състоянието на прозорците?

-ВиК

Какво е състоянието на тръбите? Има ли водно налягане? Водата годна ли е за пиене? Оттича ли се правилно водата от покрива?

-Електро

Какво е състоянието на електрическите системи – вътрешни и улични – възможни ли са проблеми; какъв е договорът с разпределителното дружество? Проверете подаваното електричество дали е в нормите за напрежение.

– Архитектура:

Имат ли помещенията добра светла височина (над 2,60м), чува ли се през вътрешните и външни стени, разпределението на помещенията отговаря ли на Вашите нужди и може ли да бъде променено?

3. Природни условия:

– Денивелация

Какъв е наклонът на терена – удобен ли е за достъп и ползване? Ще бъде ли нужно терасиране и различни нива на къщата?

– Ослънчаване

Какво е отношение спрямо слънцето и какво ще е слънчевото изложение през различните периоди на годината? Например, престижните Витошки райони на София гледат на север и са в сянка през голяма част от годината и деня.

– Вода и отводняване:

Има ли възможност за наводнение или замочуряване? Как се оттича дъждовната вода, би ли имала къщата проблеми с нея? Има ли септични ями в района, които могат да отровят водоностните почви и да предизвикат свлачища?

– Геоложки условия

Има ли свлачища, свличания и други проблеми в имота или в района наоколо? Погледнете къщите наоколо за пукнатини, потърсете паднали дървета и камъни, при съмнения се консултирайте с геолог.

– Озеленяване, дървестна растителност, почви

Какво е озеленяването на терена, почвата плодородна ли е? Има ли дълговечни и ценни растителни видове?

4. Социални аспекти

– Какви са другите къщи в района – отговарят ли на желаната от Вас квадратура и височина? Как се отопляват?

– Има ли възможност да построяване на големи сгради в имотите около Вашия, които да ограничат гледката и ослънчаването към него?

– Говорете със съседите, и за мнението им за продавача. Имат ли разногласия за граници, огради, стопански постройки? Такива хора ли бихте искали за съседи? Отговарят ли на Вашето социално положение? Какви проблеми имат при обитаването на района (достъпност, водоснабдяване, престъпност…) Попитайте ги за проблеми по някоя от горните точки ако имате съмнения (например сервитути, подпочвени води и др.). Знаят ли колко са стрували други имоти в съседство, или дали се продават такива?

– Колко е пътят до работното Ви място? А в час-пик или през зимата?

– Ще бъде ли удобно на децата Ви когато са на училище да отиват и да се прибират през деня и вечер?

– Къде са здравните заведения, обшина, полиция, магазини и друго необходимо обслужване?

Ако се колебаете – обърнете се към нас, ние ще Ви помогнем с избора.

Share Button