reconstruction_old-new

Реконструкция и преустройство на съществуващи сгради

By Mehandjiev-architects, 01.2014

Преустройството на съществуващи сгради е специфична и трудна дейност без готова рецепта за проектиране и изпълнение. Само множество успешно реализирани проекти осигуряват експеризата, необходима за намирането на конкретното решение за всеки един случай. Свържете се с нас за консултация относно необходимото Ви преустройство.

 

избор на къща   reconstruction_old-new
горе: преустройство и надстрояване на къща; преустройство и смяна на предназначение на техническо помещение в конферентна зала

Основните видове проекти и дейности на студиото по реконструкция и адаптация на съществуващи пространства са:

Вътрешно преустройство при проект за интериорен дизайн:

– Реновиране, саниране, ремонт без промяна на вътрешното разпределение;
– Промяна на вътрешно разпределение и на неносещи стени (с конструктивно становище);
– Преустройство с промяна на носещи стени (с конструктивен проект);
– Промяна на функцията: проект за смяна на предназначението;
– Преустройство за делба, обособяване

Преустройство на сгради:

– Надстрояване: преустройство на покривен етаж,изграждане на капандури и кули, на допълнителни етажи (при разрешение от ПУП или с промяна на ПУП);
– Пристрояване, разширение, вкл. съоръжения по Наредба за достъпна среда: рампи, асансьори и други;
– Усилване, реконструкция на съществуваща сграда, без промяна на предназначението;
– При проект за смяна на предназначението и функцията на сградата;
– Реновиране, саниране на сградните ограждащи конструкции и елементи: топлоизолация;
– Рехабилитация на сградните инсталации и системи: ОиВ, ВиК, Електромрежа;
– Консервация, реставрация на сграда – паметник на културата.

Основни принципи при проектиране върху съществуващи сгради.

Ясна цел:

Клиентът трябва да притежава ясна представа за целите, ползите и цената на извършваното преустройство. Съществуващата сграда трябва да притежава качество, което да обуславя нейното запазване: подходящо разположение в парцела, подходящо разпределение за новите функции, качествена и устойчива във времето конструкция.
Преустройството не трябва да става на всяка цена, да се превръща в самоцел: стойността му може да достигне и да надвиши новото строителство, а последиците от некачественото изпълнение са тежки.
Нужна е предварителна консултация от специалист, който да даде точна оценка на възможностите и ограниченията на сградата.

Конструктивна стабилност:

– Трябва да се има в предвид, че колкото е по-стара една сграда, толкова по-стари конструктивни методи и стандарти (например:земетръс) са изполвани за нейното построяване. Всички конструкции „стареят“ и имат срок на годност. В този смисъл всяко преустрояване е въпрос на разумен компромис с устойчивостта на сградата.
– Основно изискване е запазването на контура на носещите стени (тоест в тях при определени условия могат да се изрязват отвори)
– Изполване на конструктивните полета съшо е желателно: това е плочата между четири носещи стени/греди. Не може да се изполва само част от нея и примерно да изреже стълбище до средата. Полето трябва или да се запази, или да се премахне напълно.
Изключително важна е помощта на инженер – конструктор. Това важи при всички случаи на основно преустройство, но е жизнено важно при рехабилитация и укрепване на самата конструкция.

Спазване на нормативната уредба:

Законът за устройство на територията и Наредба 7 към него позволяват известни отклонения от правилата за съществуващата, стара сграда „в заварено положение“. Но новата пристройка или надстройка с редки изключения трябва да се съобразява с нормативите: отстояния до границите на имота, височини, коти и други.
Сгради – паметници на културата:
Използване на историческата функция или такава, която се нуждае от минимална промяна на обекта или неговата среда;
Запазване на историческият характер на сградата в контекста на определено време и място;
Всяка нова пристройка трябва да е съвместима като обем, мащаб и архитектурни елементи със съществуващата, като се добави по такъв начин към нея, че да запази нейната цялост, завършеност и значение в средата.

[sg_popup id=“1″ event=“hover“]………………………………………………………………………………………………………………………………………………………[/sg_popup]

Извадка от кореспонденцията ни с различни клиенти по въпросите на преустройство, при-  и надстрояване, смяна на предназначение, реконструкция, вътрешни промени на сгради и жилища

(за търсене по ключова дума, натиснете Ctrl+F):

1.Имам подобна на къща от вашия сайт, която искам да реконструирам, надстроя и пристроя. Какви проекти ще са ми нужни за изпълнението и разрешението за строеж?

– Необходимите проектни части са: Архитектура със заснемане на съществуващото положение,Геодезическо проучване,  Конструкции, Водоснабдяване и Канализация (ВиК), Отопление и Вентилация (ОиВ), Енергийна ефективност, Електро, Пожарна безопастност, План за Безопастност и Здраве (ПБЗ).

При различните случаи и самото съдържание на различните части силно варира: например при ВиК: проектиране на изгребна яма или включване в канализация ако съществува, при ОиВ: само отопление или сграда със цялостна климатизация, при Ел.: различни сигнални и комуникационни системи, дворно осветление, Геодезия: Вертикална планировка ако се извършват промени по терена и т.н. При по-прости промени някой от горните части могат да отпаднат: например ако в новите части няма ВиК мрежа, то не се изпълнява проект за ВиК.

2. Съседната до нас къща е на калкан и е с един етаж по-висока от нашата, която е двуетажна. Къщата се намира в Слатина и виждам множество по-големи къщи. Ако искам да увелича етажите си, както на вилата от вашия сайт, трябва ли да е до височината на калкана на съседа?

– Tрябва да има една зона от къщата Ви до калкана, с широчина над 3 метра, която да повтаря контура на заварената стена. Останалата част обаче може да е по новите (по-големи) нормативи.
Това правило може да има и обратен, положителен ефект: ако съседната до вашият имот сграда следва нормативи които след това са намалени (като височина и РЗП), то Вие имате правото да покриете калкана без да се съобразявате с тях.

3. И аз имам проблеми с напукана фасада и се чудя към кого да се обърна. Пукнатините са в ъгъла на стената отвътре и отвън, вертикални са, а горе стават хоризонтални.Къщата е бетон с тухла от 95 година.

– Трябва да се обърнете към някой от нашите строителни инженери. Характерът на пукнатините по сградата Ви подсказват най-вероятно поддаване на една от основите. Нееднородното слягане на носещия слой почва е разпространен проблем, особено при сгради, строени в терени с високи подпочвени води и силен наклон.

4. Имам тухлена къща на един етаж от 1978 година, стояща на границата на парцела. Mога да си построя втори етаж, ако седи върху първия? Дворът ми е малък и не искам още да го пълня навътре.

– По принцип, ако къщата Ви е скатна, то тя има и таванско помещение. Ако то има достатъчна височина, може да се използва за база (законова) за нов етаж, който да се развие чрез капандури, табакери и прочее, ако не – тогава новата част трябва да се отдръпне по определена от закона схема. Възможно е и в устройствения план (ПУП), ако има изготвен, вашата къща да има разрешение за надстройка. Има много различни варианти.

5. Имаме кооперация от 1970та година и искаме да сложим капандури на таванския етаж. Какво ни трябва като документи?

– За инвест. проект „Изграждане на капандури към тавани“ е нужно: 1) Чертеж от НАГ/общината или писмо, че в архива лиспват чертежи (за предоставяне на данни е нужен нотариален акт за собственост или пълномощно). 2) Чертеж/заснемане на съществуващо положение 3) Проект Част Архитектура, Конструкции и ПБЗ, ПБ. 4) Разрешение на ОС на етажната собственост или над 67 процента от собствениците по Закон за етажната собственост.

6. Нужен ми е проект за преустройство и смяна на предназначение на имот от склад в фризьорски салон. Имам санитарен възел и необходимите ел. инсталации – трябва ли да правя някакво по-сложно преустройство?

– Когато не е нужно преустройство (по-голяма промяна) на съществуващото положение, а само дейности, за които не се изисква проект (като освежителни ремонти, боядисване, подмяна амортизирани инсталации) се прави само проект за смяна на предназначение, който доказва годността на помещенията за новата функция. Важно нещо, което трябва да се отбележи при промяната на функцията от лична към обществена – и във вашия случай – е че е нужно осигуряване на достъп на хора с увреждания – по-големи врати и рампа, ако има денивелация.

7.  Интересувам се от преустройство на апартамент, намиращ се в центъра на София, на първи етаж над партер с основен недостатък тъмнината. Изложението е запад-изток, но мисля че малко може да се подобри достъпът на дневна светлина. Бих искала да помоля за ориентир относно цените на Вашите услуги и за информация дали освен изработването на архитектурен проект, работите и с бригада за извършване на ремонтните работи.

– Според различните дейности, които трябва да се предвидят в проект за интериорно решение, цените за архитектурна намеса за апартамент варират от:  10 лв./м2 за идеен проект за строително-монтажни дейности за оферти от изпълнители; 15 лв. за технически проект за строително-монтажни работи (премахване,  зидане, инсталации – вик, осветление, овик, ел.); 20 лв. за технически проект за строително-монтажни работи и обзавеждане; 30 лв. за работен проект с всички детайли за обзавеждане, специални  чертежи на поръчкови мебели, надзор и инвеститорски контрол. Работим със специалисти, на които имаме доверие, при извършването на съответните стр.-монтажни дейности. Те сключват самостоятелен договор с вас, а ние координираме и извършваме авторски надзор върху изпълнението на проекта.

8.  Имаме апартамент с височина 4 метра в нова жилищна сграда. Към момента е с прикачен таван, но търсим опция за вбъдеще да се преустрои в две нива. При евентуална консултация какво е необходимо да ви се представи, като документация и какво е нужно за проекта?

– Консултацията се извършва най-добре на място, а за София тя е безплатна. Проектът в най-общия случай включва документацията на новата сграда, Част Архитектура на промените, Конструкция, както и ПБ и ПБЗ ако е нужно.

9. Искам да направя преустройство на таван в жилище. Таванът е с площ 30 м2 под скатен покрив, дървен, който искаме да се задигне.

– При преустройството на тавани в самостоятелно жилище трябва да се спазят няколко изисквания, които сме описали в отделни статии. Възможни са различни решения според това какво ни позволява ПУП-а (устройствен план), включващ съответния имот. Най-често те се преустрояват в ателиета, което е по-лесно от законова гледна точка.

За самостоятелно жилище са нужни най-общо: отделен вход към стълбищна клетка, отделен санитарен възел, кухненско и жилищно помещение, собствено (вътрешно или отделено другаде в сградата) складово помещение. Нужна е височина на помещенията от мин. 230см и прозорци, поне един от които не гледа на север.

За допълнителна информация използвайте формата за търсене в сайта.

Share Button