къща проект

Важни съвети при избор на имот за къща

By Mehandjiev-architects, 02.2016

Тук ще намерите списък с най-важните аспекти и възможни проблеми при закупуването на имот за строителство. Ако имате нужда от консултация, нашият екип може да ви помогне с детайлен анализ на избрания от Вас имот.

1. Законови аспекти:

– регулация:

Имотът ПИ (поземлен имот) ли е или УПИ (урегулиран поземлен имот, парцел) по нотариален акт на собственика? Имайте предвид че може да се строи само въру УПИ, така че ако закупувате ПИ ще трябва да се изготви ПУП-ПРЗ за него, което е дълга процедура.

– Каква е големината на имота? Достатъчен ли Ви е като площ или  е твърде голям (може ли да се раздели в този случай)? За България са типични имоти от около 600м2 до 1 декар.

пуп: избор имот къща

горе: ПУП-ИПРЗ за ново строителство със съществуващи сгради

Самостоятелен ли е имотът, има ли съсобственици и/или други тежести?

Какво указва устройствената зона, в която е имотът – каква е максималната етажност, плътност, кинт на имота (речник тук). Добра проверка на тези параметри е да изискате виза за проектиране от собственика – така ще стане ясно дали има (и други) пречки пред строителството.

Разминаване кадастър/регулация:

За районите с влязъл в сила кадастър трябва да се направи комбинирана скица от геодезист, която да оказва двете граници на имота – по регулация (общинска) и кадастър. Поради използването на различни географски системи са възможни големи разлики (например в крайните райони на София като Панчарево и Лозен), а ако има такива над 1 метър трябва да се изготви ПУП-ИПР за да се коригират.

Съседни имоти:

Как могат да бъдат застроени съседните имоти, ще Ви пречи ли застрояването откъм ослънчаване или по друг начин?

2. Технически аспекти:

– Инфраструктура:

Има ли изградена канализация, водоснабдяване, електро- и газоснабдяване? Има ли планове (по ОУП и общински план за развитие) за изграждането на такива? Съществуващите мрежи в близост частни ли са или държавни и можете ли да получите достъп до тях? Необходимата инвестиция може да е много висока, направете справка в разпределителните дружества, ако се съмнявате, изискайте становище от тях.

Има ли възможност за изграждане на сонда, кладенец (проверете в района каква е дълбочината на водоносните слоеве)

Ако няма канализация, има ли къде са се изгради изгребна яма, която да се обслужва лесно от улицата, но да е на над 3 метра от съседни имоти? Ако има дере, може да се изгради пречиствателна станция, която да се зауства в него.

Има ли подземна или надземна инфраструктура със сервитути, които ограничават строителството в имота – направете проучване.

сервитут: избор имот за къща

горе: започнат строителен изкоп и открит водопровод, захранващ района с вода, Симеоново

сервитути - избор имот къща

горе: електропровод, минаващ през имот, с. Пожарево, Софийско

– улица, достъпност

Има ли прилежащ път към имота и с каква настилка. За какви автомобилен е удобен при дъжд, при сняг? Има ли планове за неговото разширяване, при което ще се отнеме от имота?

-съществуващи постройки в терена, отстояния, търпимост:

Какви са изградените постройки в терена и какъв е техният статут? Нанесени ли са в кадастъра и нотариалния акт, имат ли книжа – проектни и строителни (погледнете тук за повече информация). Какво е състоянието им, ще трябва ли се премахват или преустрояват?

архитектура избор имот къща

горе: стопански постройки в имот за строителство

3. Природни условия:

– денивелация

Какъв е наклонът на терена – удобен ли е за достъп и ползване? Ще бъде ли нужно терасиране и различни нива на къщата? Имайте предвид, че изкопните работи са една от скъпите строителни дейности, а се оскъпява и проектирането.

– Ослънчаване

Какво е отношение спрямо слънцето и какво ще е слънчевото изложение през различните периоди на годината? Например, престижните Витошки райони на София гледат на север и са в сянка през голяма част от годината и деня.

– Вода и отводняване:

Има ли възможност за наводнение или замочуряване? Как се оттича дъждовната вода, би ли имала къщата проблеми с нея? Има ли септични ями в района, които могат да отровят водоностните почви и да предизвикат свлачища?

– Геоложки условия

Има ли свлачища, свличания и други проблеми в имота или в района наоколо? Погледнете къщите наоколо за пукнатини, потърсете паднали дървета и камъни, при съмнения се консултирайте с геолог.

– Озеленяване, дървестна растителност, почви

Какво е озеленяването на терена, почвата плодородна ли е? Има ли дълговечни и ценни растителни видове? Те в петното на бъдещата къща ли са? Имайте предвид, че трябва да искате разрешение за тяхното премахване, а за застрашени видове в възможно да не получите такова.

избор имоти

саморасла растителност върху запустял имот

избор имот къща

плодови дръвчета, попадащи в петно за строителство

Има ли наблизост защитени територии, имотът намира ли се в такава, свързана с някакво ограничение за ползване? Трябва ли да искате допълнителни разрешителни (от РЗИ, РИОКОЗ), доклад ОВОС преди строителство?

4. Социални аспекти

– Какви са другите къщи в района – отговарят ли на желаната от Вас квадратура и височина? Как се отопляват?

– Има ли възможност да построяване на големи сгради в имотите около Вашия, които да ограничат гледката и ослънчаването към него?

– Говорете със съседите, и за мнението им за продавача. Имат ли разногласия за граници, огради, стопански постройки? Такива хора ли бихте искали за съседи? Отговарят ли на Вашето социално положение? Какви проблеми имат при обитаването на района (достъпност, водоснабдяване, престъпност…) Попитайте ги за проблеми по някоя от горните точки ако имате съмнения (например сервитути, подпочвени води и др.). Знаят ли колко са стрували други имоти в съседство, или дали се продават такива?

– Колко е пътят до работното Ви място? А в час-пик или през зимата?

– Ще бъде ли удобно на децата Ви когато са на училище да отиват и да се прибират през деня и вечер?

– Къде са здравните заведения, обшина, полиция, магазини и друго необходимо обслужване?

Ако се колебаете – обърнете се към нас, ние ще Ви помогнем с избора.

Share Button